搜门面网特别报导--长沙地铁2号线沿线商铺调查

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来源：搜门面网版权：搜门面网　时间：2010-12-11

前言：

随着地铁2号线的全面开始建设，究竟会带来怎样的商机。 2号线串连了城市东西向三大客运枢纽(汽车西站、长沙火车站、武广新长沙火车站)和4大客流集散中心(溁湾镇、五一广场、芙蓉广场和袁家岭)，将有效缓解沿橘子洲大桥和五一大道的公交客流压力，同时引导河西新城、武广新长沙站地区等新区的发展。这是长沙与未来时尚生活最直接、最精彩的对话，也是对长沙立体综合交通建设最大的一次提升。11月搜门面网专门抽调6人成立市场调研组，对沿街门面商铺做了详尽的抽样走访！

2号线上6大商圈站点分析

【五一广场站】

未来拟与1号线换乘

五一广场站设计为2号线与1号线的换乘车站，车站布置于五一大道与黄兴中路交叉口立交桥下。其中2号线为地下3层14米宽岛式站台，1号线为地下两层侧式站台。

【长沙火车站站】

地铁从国铁候车大厅南侧穿越

长沙火车站目前为长沙市对外交通最大的客流集散地之一，地铁车站位于火车站西广场，与规划于车站路的地铁2A线换乘。地铁车站布置在五一大道和车站路路口、西广场下方。2号线车站设计为地下2层14米宽岛式站台车站，设有4个地铁出入口。

【芙蓉广场站】

位于立交桥西端、五一大道南侧下方。为尽可能减小对交通的影响，车站避开芙蓉广场立交桥，布置在立交桥西端五一大道南侧下方，跨建湘路路口。本站设计为地下3层12米宽岛式站台车站，设有4个出入口。

【溁湾镇站】

位于枫林一路、五一西路与麓山路交叉路口西北的地块内，车站下穿西城百货大楼呈东西偏南向布置。车站与规划的5号线通道换乘，2号线车站西端设停车线。本站设计为地下3层12米宽岛式站台车站，车站设有5个出入口。

【袁家岭站】

位于五一大道与曙光北路交叉路口西北侧。车站设计为地下2层12米宽岛式站台车站，设有4个出入口。

【万家丽广场站】

位于万家丽路与荷花路交叉口处，2号线与4号线在此换乘，2号线车站沿荷花路东西向布置。本站2号线与4号线“十”字换乘，2号线车站设计为地下2层12米宽岛式站台车站，车站西端设置停车线，设有4个出入口。

在【五一广场站】【长沙火车站】【荣湾镇站】【芙蓉广场站】【袁家岭站】【万家丽广场站】这些站代表着长沙的主要商圈，地铁的修建缓解了这些商圈的交通压力，同时带来更多商机，地铁口的周边商铺门面将会是大多数经营者的首选位置。根据实地考察，这些主要商圈临街的地铁口商铺，也是现阶段受地铁施工人流影响最严重的，但是有意愿转让的很少，相信也是看到以后地铁修好后的升值空间。

	租金	转让费（20平米）	最大商场
五一广场站	280~360元/㎡月	7~18万	平和堂，新世界百货
长沙火车站	180~220元/㎡月	5~12万	国美电器
荣湾镇站	150~180元/㎡月	3~8万	苏宁电器
芙蓉广场站	200~250元/㎡月	7~15万	家乐福
袁家岭站	120~160元/㎡月	3~7万	友谊商店
万家丽广场站	90~120元/㎡月		万家丽建材

2号线河西站点分析

【橘子洲站】，位于湘江橘子洲的南部，处于橘子洲上。橘子洲上无常住居民，交通量较小，洲上东西两侧各有8米宽单向车道。

【金星路站】，位于枫林二路与金星路交叉路口的西北角地块内，沿枫林二路偏北布置，呈东西走向。车站设计为地下2层10米宽岛式站台车站，共设4个出入口。

【西湖公园站】，位于枫林一路与白云路交叉路口西北规划的西湖公园南大门附近，车站呈东西走向布置。车站设计为地下2层10米宽岛式站台车站，共设3个出入口。

【汽车西站站】，位于玉兰路与西二环线之间，在该站西侧玉兰路与游园东路有少量机动车辆通行，玉兰路在游园东路以南为一条小支路，基本没有交通量。

小结：地铁就像一座城市的经济动脉，对城市经济进一步推动极为重要。地铁的开通，给沿线的物业创造了极大的上涨空间，尤其对商铺价值的拉动最为明显，租金更是年年高涨。而鉴于主要商圈的黄金路段基本已经饱和，在【金星路站】【西湖公园站】【汽车西站站】【橘子洲站】（橘子洲站点位于橘子洲景区内，现周边没有商铺）这些站点，无疑也是大家投资的热点板块，【荣湾镇】已经成为长沙必不可少的一个重要商圈，而金星中路段已经成为集聚大河西区的人流、物流，财源的中心点。正在快速积累着大量高素质、高消费的人群，其商业价值不言而喻。随着长沙开始大力建设大河西，一片欣欣向荣的景象已浮现。现在是抢滩河西地铁口商铺的最佳时机。

	租金	转让费(20平米)	最大商场
金星路站	60~90元/㎡月	2W~5W	安居乐园家居建材市场
西湖公园站	60~80元/㎡月	2W~5W	汽修配件
汽车西站站	80~110元/㎡月	1W~4W	批发超市

2号线河东站点分析

【迎宾路口站】，位于迎宾路口布置于五一大道下方，呈东西布置。本站设计为地下2层10米宽岛式站台车站，车站东端设单渡线一条，共设有6个出入口。

【锦泰广场站】，位于锦泰广场南侧、东二环以西、锦泰家园以北的20米宽现状道路下。地铁控制中心位于本处。车站布置尽量减小车站施工对东二环及荷花路交通的影响。本站设计为地下2层10米宽岛式站台车站，设有3个出入口。

【人民东路站】，位于古曲路与人民东路交叉口处，沿古曲路南北向布置。本站设计为地下2层12米宽岛式站台车站，为了避让沿人民东路北侧东西走向22万伏电缆隧道，车站设计为两端明挖中间段暗挖的端头厅形式，共设有4个出入口。

【长沙大道站】，为了避免对长沙大道高架桥及地下排污管函的影响，车站布置于长沙大道与沙湾路交叉路口南侧，沿沙湾路南北向布置。本站设计为地下2层10米宽岛式站台车站，车站南端设单渡线一条，共设4个出入口。

【体育公园站】，位于规划的体育新城以南的劳动东路下方，垂直劳动东路南北向布置，2号线与3号线在此换乘。本站2号线与3号线“十”字换乘，2号线车站设计为地下2层12米宽岛式站台车站，车站共设4个出入口。

【杜花路站】，位于京珠高速公路以东，黎托路与杜花路交叉路口西侧的杜花路下，车站沿杜花路呈东西向布置。本站设计为地下2层10米宽岛式站台车站，共设4个出入口。

【武广长沙站】，为2号线与3号线换乘站，垂直下穿武广客运专线长沙站，车站设计为地下2层平行双岛12米宽站台车站，共设7个出入口，本站土建工程已经实施。

【湘江中路站】，主体位于湘江东岸橘子洲大桥引桥南侧匝道绿地内，下穿湘江中路呈东西偏北向布置。车站设计为地下4层12米宽岛式站台车站，设置4个出入口。

【光达站】，位于黄兴镇光达村规划地块内，沿规划道路东西向布置。车站设计为地面1层设备用房，地下1层11米宽岛式站台车站，车站沿规划道路南北两侧共设有4个出入口。

小结：在【锦泰广场站】【人民东路站】【长沙大道站】【武广长沙站】【光达站】中，【锦泰广场站】、【长沙大道站】和【体育公园站】开始实行交通限制措施。【人民东路站】周边基本上属于小区型商铺，大部分都是以小型便利店的形式服务周边的社区居民，非节假日时人流量还是较少的。

	租金	转让费（20平米）	最大商场
锦泰广场站	160~180元/㎡月	2~6w	馨悦量贩KTV
人民东路站	80~100元/㎡月	2~5w	家利多连锁超市
长沙大道站	70~90元/㎡月	1~4w	社区型便利店

地铁周边商铺的具体类型

根据北京上海等地的地铁站运营情况，地铁的修建将会伴随着大量的地铁商铺的出现，地铁商铺的类型按规模大小可依此分为地铁商城、通道商铺和站厅小铺，让我们了解下这些商铺类型。

1.地铁商城
地铁商城是指连接地铁的大规模地下商铺，凭借巨大客流量和地面商圈的人气聚集人流。

2.通道商铺
随着轨道交通线的增加，各换乘枢纽站点成为人流集中转换地，转乘通道两旁的商铺也因而受到追捧，租金价格通常低于地铁商城。(通道商铺人流量极大，但多为步履匆匆的换乘族，难以将之转化为有效客流。根据通道商铺的客流特性，合适经营的是西点、饮料和书报等小商品。需要注意的是，通道商铺存在不稳定性，可能由于轨道建设临时关闭甚至拆除。)

3.站厅小铺
站厅小铺是指分布在地铁站厅里的零散小店。虽然规模小，但站厅小铺规模小，但具有交通便利，而租金又相对低廉的优势。结合区域环境看，站厅小铺亦有淘金空间。(站厅小铺的投资门槛最低。人流量大的地铁站点，食品和饮品及各种小商品店都经营得不错。而人流量小的站点，由于租金压力小，也可灵活经营。)

总结

搜门面网调研小组通过对本次长沙地铁2号线的沿街门面商铺调研，得出如下分析：

地铁经济的效益主要是分布在每一个地铁口，纵观国内地铁城市，地铁沿线物业平均升值近50%，沿线商铺出租率达100%，其中越靠近地铁口的物业平均升值就越快，而如何把这种价值最大化，这里给出一点个人的看法。

根据考察长沙二号线临街商铺，综合全国地铁商铺业态，可以把各个站点的周边特色，将相关的业态集中在一起形成一个特色区域。如各大商圈站定位是综合性业态，可以考虑特色餐饮、精品零售和时尚娱乐；汽车西站站，长沙火车站与武广长沙站附近集中了汽车火车客运等人流密集场所，可尝试做一些有湖南地方特色的商品；锦泰广场周边有不少办公写字楼，引进生活服务类商品是不错的选择，荣湾镇站和金星路站，适合引进生活配套服务和体育用品。而每种商业业态和运行模式都有一个逐步培育成熟的过程，一个成熟购物中心，地理位置会被逐渐淡化。因为有足够优越的购物环境、有效疏导人流的室内步行街，所有的店铺都已经成为一个整体，关键就在于自己的经营特色是否能吸引住人。

地铁2号线的全面开建施工，开启了长沙人对地铁时代的期盼，长沙城市发展也将随着地铁建设迈向一个新的高度，每座地铁车站都是一个吸附力巨大的“中心体”，其周围会逐步形成公交、商业、娱乐、餐饮等各种配套设施，城市的价值将得到更大的体现，长沙的商业地产市场未来的发展空间是巨大。

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